अपार्टमेंट आणि सोसायटीमधील फरक

Read in English

सर्व गृहनिर्माण प्रकल्पात सदनिकाधारकांची संघटना स्थापन करणे आवश्यक असते. ही संघटना सहकारी गृहनिर्माण संस्था  (Co-operative Housing Society), अपार्टमेंट (वेश्म) (Apartment) किंवा कंपनी असू शकते. सहकारी गृहनिर्माण संस्था आणि अपार्टमेंट यातील फरक समजून घेऊ.

१)लागू अधिनियम :

सोसायट्याना महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० आणि नियम १९६१ लागू आहेत वेश्मसाठी वेश्म मालकीहक्क अधिनियम १९७० आणि नियम १९७२ लागू आहेत

२) जमिनीच्या मालकीचे हस्तांतरण (Transfer of Ownership) :

सोसायटीच्या नावावर जमीन हस्तांतरित होते. नंतर सातबारा वा मिळकत पत्रिकेवर सोसायटीचे नाव लावले जाते. वेश्म असल्यास प्रत्येक अपार्टमेंट धारकाच्या नावावर जमिनीचे हस्तांतरण होते. प्रत्येक वेश्म मालकाचे नाव सातबारावर लावावे लागते.

३) उपविधी आणि त्यातील सुधारणा(Bye-Laws):

सोसायटीचे उपविधी अत्यंत विस्तृत आहेत. त्यात अधिनियम व नियमातील तरतुदीनुसार वेळोवेळी बदल केला जातो. सर्वसाधारण सभेत दोन तृतीयांश बहुमताने उपविधीतील सुधारणाचा ठराव करून मग निबंधकांच्या मान्यतेने उपविधीतील बदल अमलात येतात. वेश्म अधिनियमानुसार कंडोमिनीयम म्हणजेच वेश्म उपविधी हे घोषणापत्र नोंदणी करून सुधारणा केली जाऊ शकते. प्रत्येक वेळेस घोषणापत्र दस्त नोंदणी दुय्यम निबंधक कार्यालयात करावी लागते.

४) सदनिका विक्री नंतर हस्तांतरण फी (Transfer fee) :

सोसायटीच्या पूर्वपरवानगीने सदनिका विक्री केली जाते. संस्थेची सर्व देणी चुकती केल्यावर नवीन सदनिका खरेदीदारास सभासद करून घेतले जाते. हस्तांतरण अधिमूल्य आणि फी आकारता येते. वेश्म मालकास सदनिका विक्रीसाठी वेश्म सं

घाच्या संमतीची आवश्यकता नाही

५) सभासदाचे प्रकार व मतदानाचा अधिकार ( Types of Members) :

सोसायटीत मूळ सभासदासह सहसभासद, सहयोगी, नाममात्र, तात्पुरता सभासद असे प्रकार आहेत. सभासदाच्या गैरहजेरीत सहसभासद आणि सहयोगी सर्वसाधारण सभेत उपस्थित राहण्याचा आणि मतदानाचा अधिकार आहे तसेच समिती सदस्य बनण्याचा अधिकार आहे. वेश्ममध्ये मतदान आणि सभेस हजर राहण्याचा हक्क फक्त पहिल्या मालकाला असतो. सभासदाचे प्रकार अस्तित्वात नाहीत.

६) निवडणुक (Election):

सोसायटी समितीची निवडणूक सहकार निवडणूक प्राधिकारनाद्वारे केली जाते. वेश्म निवडणुकीवर शासनाने नियंत्रण नाही.

७) सदनिका हस्तांतरणवर निर्बंध :

सदस्याला त्याची सदनिका विक्री करण्याचा उद्देश असेल तर त्याला सदस्य झाल्यापासून किमान एक वर्ष थांबणे आवश्यक आहे. वेश्म हस्तांतरण कंडोमिनीयम/उपविधीत असलेल्या तरतुदी नुसार होते

८) सदस्यांचे निष्कासन :

सोसायटीतील जो सदस्य संस्थेच्या हितसंबंधाला किंवा तिच्या सुरळीत कामकाजाला घातक आहे, त्याची हक्कलपट्टी केली जाऊ शकते. वेश्म मालकाच्या निष्कासणासाठी अधिनियमात कोणतीही तरतूद नाही

९) लेखापरीक्षण (Audit) :

गृहनिर्माण संस्थेचे लेखापरीक्षण सहकार खात्याच्या तालिकेवरील (पॅनल) लेखापरीक्षकांद्वारे केले जाते. लेखापरीक्षणात वाढलेल्या चुका, अथवा घोटाळे यामुळे संचालकांवर यथोचित कारवाई तसेच फौजदारी स्वरूपाचे गुन्हे नोंद केले जाऊ शकतात. सहकार विभागामार्फत विशेष लेखापरीक्षण करण्याची तरतूद आहे. वेश्म मध्ये लेखापरीक्षण सी ए द्वारे केले जाते. लेखापरीक्षातील त्रुटींवर शासनाचे नियंत्रण नाही. दोषी व्यवस्थाकावर कारवाई करणे अतिशय जिकिरीचे आणि कष्टाचे असते. विशेष लेखापरीक्षण करण्याची तरतूद नाही.

१०) प्रशासकीय समिती वा प्रशासक नेमणूक (Committee) :

गृहनिर्माण संस्थेत समिती यथोचितरित्या काम करत नसेल तर प्रशासकीय समिती वा प्रशासक नेमणूक करण्याचे अधिकार निबंधकांना आहेत. वेश्ममध्ये अशी तरतूद नाही।

११) पुनर्विकास (Redevelopment) :

सहकारी गृहनिर्माण संस्थाच्या पुनर्विकासाबाबत शासनाच्या स्पष्ट मार्गदर्शक सूचना आहेत।
वेश्मसाठी सूचनांचा अभाव आहे।

१२) वादविवाद निराकरण:

सोसायटीसाठी सहकार विभाग आहे। सहकार न्यायालय आहे व सहकार कायदा विस्तृत असल्याने वादविवादावर तोडगा जलद निघतो. वेश्मसाठी अंतर्गत वादासाठी नव्याने सहकार विभागाला अधिकार देण्यात आले आहेत परंतु अपार्टमेंट कायदा व नियम तुटपुंजे असल्याने मर्यादा येतात.

click here to read more.

• फरकाचा विचार करता, वेश्मपेक्षा सोसायटी स्थापन करणे हिताचे, सोईचे वाटते.

अपार्टमेंटमधून बाहेर पडून सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करता येते?
होय. ५१ टक्के मालकाच्या संमतीने अपार्टमेंट कायद्यातील उपबंधातुन बाहेर पडून सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणी करता येते.

#WeRunSocieties

1- Linkedin https://www.linkedin.com/company/dear-societyin/
2- Instagram https://www.instagram.com/dearsocietymh/?igshid=NmE0MzVhZDY%3D
3- Facebook https://www.facebook.com/dearsocietyMH?mibextid=ZbWKwL https://www.facebook.com/dearsociety.in?mibextid=ZbWKwL .